Об изменениях в правовом регулировании земель сельскохозяйственного назначения

Об изменениях в правовом регулировании земель сельскохозяйственного назначения.

Со дня приватизации земель сельскохозяйственного назначения путем наделения определенных категорий граждан земельными паями и по настоящий момент правовое регулирование отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками данной категории (долями в праве общей собственности на них) претерпевает постоянные изменения. Последние изменения в данной области внесены Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (дата вступления в силу - 01.07.2011 года).

Изложим основные из них:

• Изменен порядок принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту – Федеральный закон)). Механизм дополнен и конкретизирован, что, как видится, делает его реально применимым на практике.

В частности, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у собственника не только в случае его неиспользования для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение трех лет со дня возникновения права собственности, но и в случае его использования с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки (критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения установлены Постановлением Правительства РФ от 22.07.2011 г. № 612).

Принудительное изъятие осуществляется в судебном порядке при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания в срок, установленный вынесенным одновременно с назначением административного наказания предупреждением. В этом случае уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, вынесший предупреждение, направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, который по результатам рассмотрения данных материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием по одному из вышеуказанных оснований.

В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в отношении такого земельного участка обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством. Вырученные средства выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

• Доработан порядок предоставления в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения арендаторам таких земельных участков (ст. 10 Федерального закона).

В соответствии с абз. 1 и абз. 2 п. 4 ст. 10 Федерального закона «переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель».

Возможно, такая редакция абзаца 2 пункта 4 данной статьи призвана восполнить правовой пробел и, как следствие, разрешить проблемы, возникающие в случае отсутствия надлежащего оформления арендных отношений. Ответ на этот вопрос будет ясен после издания соответствующего нормативного акта, устанавливающий указанный перечень.

Статья 10 Федерального закона так же дополнена п. 5.1 следующего содержания:

«Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования».

• Статьей 12.1 Федерального закона конкретизирован правовой статус невостребованных земельных долей и порядок оформления их в муниципальную собственность.

Невостребованными земельными долями могут быть признаны земельные доли, принадлежащие гражданам, которые не распорядились ими в течение трех и более лет подряд (при этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не могут быть признаны невостребованными по данному основанию); земельные доли, сведения о собственниках которых не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий; либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности (далее – орган местного самоуправления), составляет и опубликовывает список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности.

Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей.

С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления вправе утвердить такой список самостоятельно.

Орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном данной статьей порядке невостребованными.

• Статьями 13, 13.1, 14 и 14.1 Федерального закона изменен порядок выдела земельных участков в счет земельных долей, в том числе: порядок проведения общего собрания участников долевой собственности и его полномочия, оформление и содержание протокола общего собрания участников долевой собственности; в проведении общего собрания участников долевой собственности активное участие принимает орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения соответствующего земельного участка.
• Статья 19.1 Федерального закона дополнена п. 3, который устанавливает предельные сроки для оформления прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или утверждения их проекта межевания:

«Если до 1 июля 2012 года участники долевой собственности не приняли решение об утверждении проекта межевания земельных участков или не зарегистрировали свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного земельного

участка до 1 июля 2013 года обязан:

1. провести общие собрания с внесением в повестки дня этих собраний вопросов, указанных в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона;
2. обеспечить подготовку проекта межевания земельных участков;
3. обеспечить проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков».

Т.о. законодатель стремится завершить процесс оформления прав на земли сельскохозяйственного назначения, навести порядок в их правовом регулировании. Вышеуказанные изменения, на наш взгляд, призваны ускорить оформление прав, создать ситуацию, при которой земля сельскохозяйственного назначения сконцентрируется в руках субъектов сельскохозяйственной деятельности и будет использоваться в соответствии с ее назначением и видом разрешенного использования.